درباره مدیریت پیمانکاری

قرارداد مدیریت پیمانکاری چیست و آیا شامل انواع مختلفی از قراردادها می‌شود؟ اصول قراردادهای پیمانکاری چه مواردی هستند؟ اصولا قراردادهای پیمانکاری چه شرایطی دارند؟ این‌ها سؤالاتی هستند که بسیاری از کسانی که می‌خواهند وارد صنعت ساخت‌وساز شوند از شرکت‌های ساختمانی مانند پادیرگستر می‌پرسند.

در واقع تعریف روابط بین ارکان یک پروژه یعنی کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار نیازمند یک شناخت همه جانبه از ضوابط و مقررات مختلف است. در این میان شرایط عمومی پیمان یا همان قرارداد نیز اهمیت بسیاری دارد. به ‌طوری که احاطه‌ی کامل به نکات مهم آن می‌تواند بسیاری از اختلاف‌های مابین دست‌اندرکاران پروژه‌ی ساخت و ساز را حل کند. شاید یکی از دلایل عدم اهمیت مهندسان شاغل به تمامی این نکات، حجم وسیع شرایط عمومی پیمان و ارجاعات متعدد مفاد گوناگون آن به یکدیگر است.

در این متن به تعریف پیمانکاری و بررسی موافقت‌نامه پیمان و دیگر زوایای تعاریف و مفاهیم و مقررات پیمانکاری می‌پردازیم.

قرارداد پیمانکاری یا پیمان چیست؟

“قرارداد پیمانکاری” یا پیمان شامل مجموعه استاد و مدارکی می‌شود که در ماده‌ی 2 موافقت‌نامه درج می‌گردد. ماده 2 موافقت‌نامه، سندی است که مشخصات اصلی قرارداد پیمانکاری یا پیمان (مانند مشخصات دو طرف قرارداد، موضوع پیمانکاری، مبلغ و مدت زمان پیمان در آن ذکر می‌شود).

شرایط عمومی که هر قرارداد پیمانکاری باید داشته باشد
شرایط عمومی عبارت است از تعهدات تبعی عام و غیر قابل تغییر حاکم بر قرارداد مدیریت پیمان. بر اساس این شرایط، تعهدات و الزامات مندرج در شرایط عمومی پیمان که جنبه‌ی عمومی دارد و باید در تمامی قراردادهای پیمانکاری رعایت شود و اساساً هیچ‌گونه تغییری نباید در آن‌ها ایجاد شود. به عبارت دیگر شرایط عمومی پیمانکاری، شرایطی است که اصول کلی حاکم بر پیمان را تعیین می‌کند. مثلاً در بند (ط) ماده‌ی ۱۷ شرایط عمومی آمده است که پیمانکار در مقابل کارفرما مسئول اعمال کارکنان خود است. این یک شرط کلی و عمومی است که در همه‌ی قراردادهای پیمانکاری رعایت می‌شود. در حقیقت، شرایط عمومی پیمانکاری، یک چارچوب کلی است که بسیاری از تکالیف، حقوق و مسئولیت‌های کارفرما و پیمانکار در آن قید شده است.
طرفین عملکرد خود را در مورد اجرای یک پروژه در همان چارچوب تنظیم می‌کنند و هر نوع قرارداد پیمانکاری راجع به هر موضوع و پروژه‌ی متفاوت (البته از نوع اول) باید از آن شرایط عمومی پیروی کند. از آنجا که مفاد شرایط عمومی، جنبه‌ی عمومی و کلی دارند. بنابراین فرض بر این است که پیمانکار – نظیر قانون حاکم بر پیمان- از آن مطلع است.

شرایط خصوصی مخصوص هر پیمان
شرایط خصوصی پیمان، شرایط خاصی است که به ‌منظور تکمیل شرایط عمومی برای این پیمان، با توجه به وضعیت و ماهیت آن تنظیم می‌گردد. موارد آورده شده در شرایط خصوصی، هیچ‌گاه نباید موارد شرایط عمومی را نقض کند.

برنامه‌ی زمان‌بندی اجرای کار
الف) برنامه‌ی زمان‌بندی کلی: برنامه‌ای است که در آن زمان‌بندی کلی کارهای موضوع پیمان بر حسب ماده، گنجانده شده و در اسناد و مدارک پیمان درج شده است.

ب) برنامه‌ی زمان‌بندی تفصیلی: برنامه‌ای است که زمان‌بندی فعالیت‌های مختلف و کارهای موضوع هر پیمان، اختصاصاً و به تفصیل، در چارچوب برنامه‌ی زمان‌بندی کلی، در آن آمده است.

افراد حقوقی در یک قرارداد پیمان چه کسانی هستند؟
قرارداد‌های پیمان معمولاً شامل طرف‌های حقوقی با نام‌های کارفرما، پیمانکار، مدیر طرح و مهندس ناظر یا مهندس مشاور می‌گردد که هر کدام از آن‌ها وظایف خاص خود را دارند:

کارفرما
کارفرما شخص حقوقی است که معمولاً یک طرف امضاکننده‌ی پیمان است. این شخص عموماً عملیات موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان، به پیمانکار واگذار می‌کند. معمولاً در قرارداد پیمان، نمایندگان و جانشینان قانونی کارفرما، در حکم کارفرما هستند.

پیمانکار
پیمانکار در یک قرارداد پیمان، شخص حقیقی یا حقوقی و طرف دیگر امضا کننده‌ی پیمان است و اجرای موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان، به عهده گرفته است. نمایندگان و جانشین‌های قانونی پیمانکار، هر کدام مستقلاً در حکم پیمانکار ساختمانی هستند.

مدیر طرح
مدیر طرح عموماً یک شخص حقوقی است که به منظور مدیریت اجرای پروژه، در چارچوب اختیارات تعیین شده در اسناد و مدارک پیمان مذکور، از سوی کارفرما به پیمانکار معرفی می‌گردد.

مهندسِ مشاور، مهندسِ ناظر
مهندس مشاور، شخصیتی حقیقی یا حقوقی است که برای نظارت بر اجرای درست کار، در چارچوب اختیارات تعیین شده در اسناد و مدارک پیمان به پیمانکار معرفی می‌گردد.