یکی از دلایلی که بسیاری از سازندگان ساختمان را وادار می‌کند تا برای ساخت ویلا، ساخت آپارتمان یا حتی شهرک سازی، با یک شرکت ساختمانی معتبر همکاری کنند، امکان تخلفات ساختمانی پیش‌بینی نشده در حین مراحل ساخت است. این مسئله خصوصاً برای کسانی که تصمیم به مشارکت در ساخت دارند و می‌خواهند ساختمان قدیمی خود را تخریب کرده و در آن آپارتمان‌سازی کنند نیز اهمیت فوق‌العاده‌ای دارد. زیرا اشتباه در طراحی سازه ساختمان یا نقص در طراحی بیرونی ساختمان ممکن است به عنوان تخلف ساختمانی در نظر گرفته شده و روند دریافت جواز ساخت را غیر ممکن کرده یا با صرف جریمه‌های زیاد، به تعویق بیندازد. به همین دلیل شرکت‌های ساختمانی معتبر مانند پادیرگستر، با توجه به سابقه و تجربه‌ای که در ساخت آپارتمان و ویلا دارند، می‌توانند با جلوگیری از تخلف‌های ساختمانی، ایمنی و سرعت اجرای کار را تضمین کنند.
اما تخلف ساختمانی دقیقا چیست و انتخاب شرکت پادیرگستر در این زمینه از چه مشکلاتی جلوگیری می‌کند. در ادامه با ما باشید تا درباره تخلفات ساختمانی بیشتر توضیح دهیم.
تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، ایمنی، فنی و بهداشتی در ساخت ساختمان است و اغلب اوقات، ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز ساختمان و اشتباه در انتخاب پیمانکار ساختمانی از جمله دلایلی است که موجب پیشامد تخلف ساختمانی می‌گردد. این تخلف‌ها دقیقا همان دلایلی هستند که موجب جلوگیری از روند دریافت مجوز می‌گردند. مبنا و محل استناد رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها نیز ماده 100 قانون شهرداری‌ها و تبصره‌های یازده گانه آن است که معمولاً به “ماده صد” شهرت دارند.
مرجع و نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی
هر زمان یک بنا، ساختمان یا آپارتمان و … برخلاف اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی که در پروانه ساخت آن آمده است ساخته شود، این موضوع به تقاضای شهرداری در کمیسیونی تشکیل شده از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور)، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. این کمیسیون که به کمیسیون ماده صد یا همان “کمیسیون 100” مشهور است، پس از بررسی پرونده به شخص ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال نماید. پس از انقضای این زمان، این کمیسیون مکلف است موضوع تخلف را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی و صرفا برای ارائه توضیح در “کمیسیون 100” شرکت می‌کند، تا حداکثر مدت یک ماه، تصمیم مقتضی برای این پرونده را اتخاذ کند.
همچنین در مواردی که خود شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، زیرا در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد. درصورتی‌که تصمیم “کمیسیون 100” به تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان باشد، مهلت مناسبی که نباید از دو ماه بیشتر باشد را برای این کار تعیین می‌کند.
شهرداری منطقه مکلف است این تصمیم را به مالک ابلاغ نماید. درصورتی‌که مالک در مهلت مقرری که “کمیسیون 100” تعیین کرده است، اقدام به تخریب ساختمان خود ننماید، خود شهرداری مستقیماً اقدام به تخریب ساختمان کرده و هزینه تخریب آن را طبق مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
همان‌طور که می‌بینید این قوانین بسیار سخت‌گیرانه وضع شده است و در صورت تخلف، حتی احتمال تخریب ساختمان نیز وجود دارد. بنابراین بسیار هوشمندانه است که به جای امید بستن به پرداخت جریمه در آینده، از ابتدا با مشاوره و راهنمایی یک شرکت معتبر مانند پادیرگستر، از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کنیم. اما انواع مشکلات چیست و این تخلفات ساختمانی شامل چه مواردی هستند.
انواع تخلفات
بنای فاقد پروانه
به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری آن منطقه باشد، بنای فاقد پروانه گفته می‌شود. نکته مهم اینجاست که حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط شخص یا شرکت سازنده ساختمان انجام گرفته باشد، اما برای دریافت گرفتن پروانه ساخت اقدامی نکرده باشد و ساختمان مذکور را بسازد، باز هم به آن ساختمان یک ساختمان بدون پروانه گفته می‌شود. همچنین اگر یک ملک فاقد پلاک ثبتی باشد و شخص یا شرکت سازنده در آنجا اقدام به احداث بنای غیرمجاز کند، با توجه به قوانین کمیسیون صد و تبصره‌های آن، درصورتی‌که این بنا در محدوده و حریم شهری باشد، در کمیسیون ماده صد قابل طرح است و نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون نمی‌شود.
تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری
در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی و تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت ضروری نبودن قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند. درصورتی‌که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است دوباره پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را درخواست کند؛ کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
نساختن پارکینگ
ساختمان‌های سند دار به هیچ‌وجه نمی‌توانند بدون پارکینگ اختصاصی ساخته شوند. در واقع عدم وجود پارکینگ می‌تواند یکی از دلایل مهم جلوگیری از دریافت پروانه ساخت یک آپارتمان به شمار آید. در صورت عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث شده و عدم امکان اصلاح آن در کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه صادر کند. مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش ۲۵ مترمربع است اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد نمی‌شود رأی اخذ جریمه صادر نمود. درصورتی‌که در ساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ گردد، مساحت هر پارکینگ می‌بایست حداقل ۱۶ مترمربع باشد. جریمه دریافتی بابت پارکینگ یا عوارض آن، از سوی شهرداری منطقه، برای ساخت و توسعه پارکینگ‌های عمومی صرف می‌گردد.
تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی
معابر شهری مانند پیاده‌روها، خیابان و غیره، می‌توانند توسط ساختمان‌هایی که دارای نقشه اشکال دار هستند، مسدود شوند. قانون ساختمان‌ها برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی، قوانینی را برای تجاوز به معابر و عدم رعایت اصول فنی پیش‌بینی کرده است. در مورد تجاوز به معابر شهری مالک ساختمان موظف است تا در هنگام نوسازی ساختمان، براساس پروانه ساخت آن و طرح‌های مصوب، رعایت برهای اصلاحی را بکند. درصورتی‌که برخلاف پروانه یا بدون پروانه ساخت، در این مورد تجاوزی انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات ساخت و ساز جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ارسال نماید.
تخلف مهندس ناظر
مهندس ناظر ساختمان مکلف‌اند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسؤولیت آن‌ها احداث می‌شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبه فنی ضمیمه آن، به طور پیوسته ساختمان را نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نماید. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به‌موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده صد مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب این کوتاهی را به سازمان نظام‌مهندسی ساختمانی اطلاع دهد.
احداث ساختمان مغایر با کاربری
شهرداری شهرهایی که در آن‌ها نقشه جامع شهر تهیه شده است مکلف می‌باشد تا طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند. درصورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در یک منطقه غیرتجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد تخلف را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیلی آن محل کسب، تصمیم‌گیری کند.
تخلف تراکم ساختمانی: تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و همچنین تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی ساختمان هم قابل‌رسیدگی می‌باشد. شهرداری معمولاً در این شرایط بعد از اخذ جریمه می‌تواند برابر تبصره 4 قانون گواهی پایان ساخت را صادر نماید.
تخلف تراکم ساختمانی: تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل‌رسیدگی می‌باشد. شهرداری بعد از اخذ جریمه می‌بایست برابر تبصره 4 قانون گواهی پایان ساخت را صادر نماید.
عدم استحکام بنا: درصورتی‌که نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ فنی قابل رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده می‌دهد. اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم‌سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین‌شده نسبت به مقاوم‌سازی اقدام ننماید، رأی به تخریب ساختمان داده و این رأی به اجرا گذاشته می‌شود. نکته مهم اینجاست که تحت هیچ شرایطی کمیسیون نمی‌تواند در مورد رأی عدم استحکام بنا با صدور رأی جریمه، از تخریب ساختمان غیرمستحکم که خطرآفرین است چشم‌پوشی نماید. درصورتی‌که در خصوص گزارش عدم استحکام بنا بین شهرداری و مالک ساختمان اختلاف حاصل شود و یا در زمانی که مهندس ناظر گزارش شهرداری را مبنی عدم استحکام بنا نپذیرد، مراتب به کارشناس دادگستری ارجاع می‌گردد.
احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی: پیشروی طولی به معنای میزان حدود جهت احداث بنا ضربدر طول عرصه است که نسبت به سطح ساختمان معمولاً شصت به چهل است. به این معنی که می‌توان در 60% طول زمین احداث بنا نمود و الباقی می‌بایست به‌عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه بودن و عدم رعایت این امر تخلف محسوب می‌گردد. این تخلف تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری قابل‌رسیدگی است. مطابق مقررات طرح‌های مصوب راجع به شهرسازی همان‌طور که در مناطق مختلف شهر، نوع کاربری زمین در منطقه با سایر مناطق متفاوت است ضابطه درصد سطح اشغال مصوب و تراکم ساختمان نیز تفاوت پیدا می‌کند.
مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص: در مورد آرای صادره از کمیسیون ماده صد هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این موضوع، یک کمیسیون ماده صد دیگر خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است و قابل اعتراض دوباره نیست، ولی با توجه به بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 25/9/85، رأی قطعی کمیسیون ماده صد قابل‌اعتراض در دیوان عدالت اداری می‌باشد.
همان‌طور که دیدید، تخلف از این قوانین می‌تواند موجب ضررهای مالی و همچنین جلوگیری از صدور پروانه ساخت یک آپارتمان مسکونی یا ساختمان تجاری شود. به همین بهتر است پیش از ساخت، حتماً با یک شرکت مهندسی و معماری معتبر مانند پادیرگستر البرز مشورت کرده و از قانونی بودن تمامی مراحل اجرای نقشه خودتان مطمئن شوید.