انواع قراردادهای پیمانکاری در جهان و ایران

انواع قراردادهای پیمانکاری : یکی از مهم‌ترین نکاتی که در هنگام ساخت‌وساز ساختمان باید در نظر داشته باشید این است که انتخاب مناسب روش اجرای یک پروژه ساختمانی، می‌تواند هزینه‌های پروژه را به‌طور میانگین تا 5 درصد کاهش دهد. از سوی دیگر، زمان اجرای پروژه هم می‌تواند تحت تأثیر همین قراردادها باشد. تحقیقات بخش ساختمان در کشور ما نشان می‌دهد که انتخاب روش اجرای پروژه مناسب ، می‌تواند زمان به پایان رساندن پروژه ساختمانی را نیز تا 30 درصد سریع‌تر کند.
اما از میان انواع قراردادهای مدیریت پیمان، کدام‌یک برای هر نوع پروژه موردنیاز است؟ باید توجه داشته باشیم که هر پروژه دارای نیازها و خصوصیات منحصربه‌فردی است و برای اینکه یک پروژه موفق باشد، باید علاوه بر مسائل فنی، باید نیازهای کارفرما و پیمانکار نیز در انتخاب روش اجرای آن در نظر گرفته شود. انواع قراردادهای پیمانکاری یا مدیریت پیمان بر اساس آنچه که در کشورهای پیشرفته جهان از لحاظ ساخت‌وساز رواج دارد به انواع 6 دسته مختلف تقسیم می‌گردد:

1. خود اجرا یا امانی (in-Hous)
2. متعارف یا سه عاملی (Design – Bid – Bilud)
3. مدیریت اجرا یا چهار عاملی (Construction Management)
4. طرح و ساخت یا دوعاملی (Design – Build)
5. ساخت، بهره‌برداری و انتقال (Build, Operate & Transfer)
6. روش طراحی، تدارک و ساخت یا EPC (Engineering,Procuremeut,Construction)

 اما هرکدام از این روش‌های قرارداد پیمانکاری مشارکت و ساخت به چه معناست و چه کاربردی دارد:

قرارداد پیمانکاری با روش خود اجرا

در این روش کارفرمای ساختمان، روش‌ها و تکنولوژی‌های مورد استفاده و سایر عوامل موردنیاز برای اجرای طرح  مانند جمع‌آوری اطلاعات، تدارکات، طراحی و ساخت) به‌وسیله امکانات خود تأمین می‌نماید.

 روش متعارف یا سه عاملی

– در این نوع قرارداد پیمانکاری، کارفرما از طریق قراردادهای جداگانه با طراح یا مشاور و سازنده یا پیمانکار، پروژه را به اجرا درمی‌آورد. به‌عنوان‌مثال در این روش پیمانکار از شرکت پادیرگستر به‌عنوان مدیریت پیمان استفاده می‌کند، اما سازنده، گروه دیگری است. در این روش ابتدا طراحی کامل شده و سپس از طریق مذاکره یا مناقصه به یک یا چند شرکت پیمانکاری واگذار می‌شود.
البته در این روش مسئولیت هماهنگی‌ها و ضمناً ریسک عدم هماهنگی بین طراحی و ساخت و راه‌اندازی پروژه ساختمانی به عهده کارفرما هست.

 روش مدیریت اجرا (چهار عاملی)

این روش اجرا از قراردادهای پیمانکاری به این شیوه است که نوعی از سیستم متعارف (یا سه عاملی) تشکیل می‌شود، اما در آن کارفرما سازمان خارجی دیگری را جهت مدیریت پروژه به کار می‌گیرد. وظیفه این سازمان خارجی، مدیریت و کنترل پروژه و هماهنگی بین طرح و ساخت هست. استفاده از این نهاد نظارتی باعث کاهش مسئولیت و ریسک کارفرما می‌گردد.

 روش طرح و ساخت (دو عاملی)

– در این روش کارفرما از طریق یک قرارداد واحد با طراح – سازنده، خدمات طراحی و ساخت پروژه را دریافت می‌کند. در این روش  از قراردادهای پیمانکاری، مسئولیت و ریسک کارفرما به حداقل می‌رسد و سازمان طراح – سازنده، مسئولیت تمامی خدمات طراحی، تدارکات و ساخت پروژه را بر عهده می‌گیرد. بنابراین در این روش، امکان انجام طرح و ساخت سریع ساختمان به حداکثر می‌رسد. در روش طرح و ساخت، ریسک کارفرما در راه‌اندازی یک پروژه ساختمانی ، تنها محدود به مسئولیتی است که در مرحله مناقصه‌گذاری و یا مذاکره برای واگذاری قرارداد طرح و ساخت توسط کارفرما می‌شود.

روش ساخت، بهره‌برداری و انتقال (BOT)

در این روش از قراردادهای پیمانکاری تمامی خدمات طراحی، تدارک، ساخت، تأمین مالی و بهره‌برداری از پروژه را یک واحد که معمولاً پیمانکار است، تأمین می‌نماید.این روش اجرا از روش‌های جدید در پیمان مدیریت هست و برای اولین بار در قرارداد ساخت یک نیروگاه در کشور ترکیه از سوی دولت این کشور مورد استفاده قرار گرفت. البته این روش معمولاً برای ساختمان‌های مسکونی استفاده نمی‌شود و عمدتاً برای اجرای پروژه‌های بزرگ عمرانی و زیر بنایی بکار گرفته می‌شود. در روش BOT، سازمان سازنده، بهره‌برداری از پروژه را تا زمانی معین به عهده دارد.  این مدت طبق قرارداد مالی برای بازپرداخت هزینه‌ها و حق‌الزحمه و سود پیمانکار تعیین‌شده است.

 روش طراحی،تدارک، ساخت EPC  یا (کلید در دست )

در این روش کارفرما با یا بدون کمک مشاور ، محدوده کار ، استانداردهای موردنظر و طرح کلی را تحت عنوان‌‌‌ “خواسته‌های کارفرما” همراه با دیگر مدارک مناقصه تهیه و سپس با برگزاری مناقصه ادامه طراحی و ساخت را بر عهده پیمانکار کلید گردان قرار می‌دهد. در این روش از قراردادهای پیمانکاری که “کلید در دست” نام دارد، مسئولیت طراحی و اجرا به‌طور کامل بر عهده پیمانکار است. به‌گونه‌ای که بعد از تکمیل پروژه، کارفرما اصطلاحاً فقط با چرخاندن یک کلید می‌تواند بهره‌برداری از تأسیسات اجراشده را آغاز نماید.

پیمانکار در این روش مسئولیت کلیه کارهای مهندسی (طراحی) ، تدارک و ساخت را تا تکمیل و آماده بهره‌برداری شدن، بر عهده دارد و خود کارفرما، تنها نظارت کلی و کلان را بر روند انجام کار بر عهده دارد . در صورت انتخاب مشاور بخشی از مسئولیت‌های کارفرما با عنوان “نماینده کارفرما” بر عهده وی قرار می‌گیرد .

در واقع  کلید در دست، بالاترین میزان سپردن مسئولیت طراحی و اجرا به پیمانکار است که به‌عنوان یک قانون کلی: مسئولیت هر عیب و نقصی که در محدوده تعریف شده کار رخ دهد به عهده پیمانکار خواهد بود.

منبع: وبلاگ پادیرگستر